長輩立下遺囑，決定離世後把物業留給後人。
但後人在先人離世後，亦需辦離手續，才能成為業權持有人。
網上見到一篇文章，講述得很詳細 ，說明的很清楚在有遺囑後沒有遺囑下，繼承人怎樣才能成為業權持有人！而且說明得很清楚甚麼是 Executor(遺囑執行人），怎樣申請Probate (遺囑認証)等等資料。
http://www.midlandu.com.hk/chi/campus/bcourse/lawtalk/note2a.shtml
2011年2月25日 星期五
2011年2月21日 星期一
送契 Deed of Gift
上一輩置業後，年紀大了或者某些需要上，有意將其物業業權轉至子女身上。不少客人會問「我想將層樓轉名，轉俾我個仔!」；
通常，遇到這種情況下，我們會問客人會以甚麼方式轉名:
1. 送契 (Deed of Gift)
2. 買賣 (Sale and Purchase)
就字面上解釋，1. 送契 Deed of Gift 就是沒有錢銀交收，而2.買賣就有錢銀交收。
因為Deed of Gift 並沒有錢銀交收，新業主其後如想用物業抵押貸款，銀行有機會因新業主當初沒有以實質金錢買樓，質疑新業主信貸能力，而拒絕借款。
當律師樓受委託代表買家買樓，主要職務就是替買家證明業權清晰 (證明 Chain of Title)，物業每次都是以契據(Deed)方式以一買一賣方式轉讓，通常以簽署屋契／樓契 (Assignemnt) 方式轉讓，同時律師樓需證明所涉及的所有文件並沒遺漏。
以 Deed of Gift 方式轉名後，新業主其後想賣樓，業權上亦有機會出現問題，令到賣不成樓。
但以買賣方式，有錢銀交收，則能完成 Chain of Title，證明業權清晰，新業主其後想借錢或賣樓亦比較容易。但唯一的弊端就是，以錢銀買賣一物業，政府要收回當時物業市價的印花稅款項。即係，因為印花稅係以樓價市價收取 (樓價 1000萬，如果你以 200萬出售給子女是不能的)，因為200萬樓，印花稅是$100，而 1000萬則是樓價的 3.75%，以太大差額賣樓，稅局有權收回印花稅差額，而且可能是涉嫌有利益輸送而給人調查。
所以，如果是轉名，就要考慮清楚方式。有時可能簡單委託律師樓承辦遺囑／平安紙，把物業留給子女，可能比生前轉名更化算。
通常，遇到這種情況下，我們會問客人會以甚麼方式轉名:
1. 送契 (Deed of Gift)
2. 買賣 (Sale and Purchase)
就字面上解釋，1. 送契 Deed of Gift 就是沒有錢銀交收，而2.買賣就有錢銀交收。
因為Deed of Gift 並沒有錢銀交收，新業主其後如想用物業抵押貸款，銀行有機會因新業主當初沒有以實質金錢買樓，質疑新業主信貸能力，而拒絕借款。
當律師樓受委託代表買家買樓，主要職務就是替買家證明業權清晰 (證明 Chain of Title)，物業每次都是以契據(Deed)方式以一買一賣方式轉讓，通常以簽署屋契／樓契 (Assignemnt) 方式轉讓，同時律師樓需證明所涉及的所有文件並沒遺漏。
以 Deed of Gift 方式轉名後，新業主其後想賣樓，業權上亦有機會出現問題，令到賣不成樓。
但以買賣方式，有錢銀交收，則能完成 Chain of Title，證明業權清晰，新業主其後想借錢或賣樓亦比較容易。但唯一的弊端就是，以錢銀買賣一物業，政府要收回當時物業市價的印花稅款項。即係，因為印花稅係以樓價市價收取 (樓價 1000萬，如果你以 200萬出售給子女是不能的)，因為200萬樓，印花稅是$100，而 1000萬則是樓價的 3.75%，以太大差額賣樓，稅局有權收回印花稅差額，而且可能是涉嫌有利益輸送而給人調查。
所以，如果是轉名，就要考慮清楚方式。有時可能簡單委託律師樓承辦遺囑／平安紙，把物業留給子女，可能比生前轉名更化算。
2011年2月20日 星期日
Joint Tenant vs Tenant in common
當兩個人或以上同事擁有該物業，可以以兩種方式持有:
1. Joint Tenant (聯權共有)
2. Tenant in Common (分權共有)
Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係 A與B 聯權持有該物業，如果一方不幸離世，物業業權就留下給餘下的一方。
Tentent in Common 即係以 百分比比率方式持有業權，主要分別是一方不幸離死，該業權會根據其遺囑分配業權，如沒立遺囑，則以法庭受予其至親的親屬。
1. Joint Tenant (聯權共有)
2. Tenant in Common (分權共有)
Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係 A與B 聯權持有該物業，如果一方不幸離世，物業業權就留下給餘下的一方。
Tentent in Common 即係以 百分比比率方式持有業權，主要分別是一方不幸離死，該業權會根據其遺囑分配業權，如沒立遺囑，則以法庭受予其至親的親屬。
2011年2月18日 星期五
基本篇 - 決定置業
人，總希望有一個屬於自己的地方。我自少就住在公屋，細細個四兄姊弟住在300多尺的房子裏，時常因為爭地方而吵鬧。香港地少人多，想置業，有自己私人空間的人滿街都是。
當決定置業買樓，可以透過以下方法:-
1.地產經紀
2. 想換樓，但已置業的親戚/朋友
先談 Point 1，地產經紀係中介人身份，一方面代表業主賣樓，令一方面代表買家買樓。以中介人身份介入買賣，幫助雙方洽談交易代價時宜 (即$$)，當交易完成後，收取業主與買家各 樓價1% 的作為經紀佣金。
至於 Point 2，當親戚/朋友雙方同意以一定代價 (即$$) 各售賣與購入一不動產物業時，可以各委任一位律師草擬一份買賣合約，進行交易，而不經地產經紀。
個人意見：
經地產經紀，無疑比較方便，只要經地產經紀出價與還價，業主買家雙方都滿意就能完成交易。但因為經紀會在成交後收取佣金，故樓價賣得越貴就能收得越多佣，感覺上地產經紀總是推高樓價，幫助業主賣貴些，但買賣總是雙向，買家不願意購買就不能完成交易。
而經親戚朋友，由於沒經經紀，自己三口六面講清楚會比較困難，畢竟談到金錢上，父子也沒情面所說。但這個方法就節省了各方１%的佣金, 以最普通 200萬樓來說，都已是兩萬元了。但由於律師樓需預備額外文件，通常收費會比經地產經紀貴小許。
當決定置業買樓，可以透過以下方法:-
1.地產經紀
2. 想換樓，但已置業的親戚/朋友
先談 Point 1，地產經紀係中介人身份，一方面代表業主賣樓，令一方面代表買家買樓。以中介人身份介入買賣，幫助雙方洽談交易代價時宜 (即$$)，當交易完成後，收取業主與買家各 樓價1% 的作為經紀佣金。
至於 Point 2，當親戚/朋友雙方同意以一定代價 (即$$) 各售賣與購入一不動產物業時，可以各委任一位律師草擬一份買賣合約，進行交易，而不經地產經紀。
個人意見：
經地產經紀，無疑比較方便，只要經地產經紀出價與還價，業主買家雙方都滿意就能完成交易。但因為經紀會在成交後收取佣金，故樓價賣得越貴就能收得越多佣，感覺上地產經紀總是推高樓價，幫助業主賣貴些，但買賣總是雙向，買家不願意購買就不能完成交易。
而經親戚朋友，由於沒經經紀，自己三口六面講清楚會比較困難，畢竟談到金錢上，父子也沒情面所說。但這個方法就節省了各方１%的佣金, 以最普通 200萬樓來說，都已是兩萬元了。但由於律師樓需預備額外文件，通常收費會比經地產經紀貴小許。
2011年2月17日 星期四
My First One....
時常聽用人門說 80後是社會新世代，唔涯得；唔做得；唔鬧得；男的是宅男，女的有公主病。但我相信，不是所有80後都是這樣，我相信自己不是社會所說的80後。我雖然窮，我雖然只是住公屋，而且沒有大學學歷，但我願意拼博，願意學習；所以，我開始 My First One，分享工作上學到的事，希望可以回憶自己的知識，而且亦希望找到知音。
2009年11月2日，第一天上班，心裏懷著自己立下的原則
1. 給你做的事，就一定要做好；
2. 虛心受教，ＥＱ要高，要有禮貌，就算同事發癲，自己也不能受影響；
3. 要有自己的生活，有上班時間，亦要有收工時間；要工作，亦要有 life ...
信念堅持了，令我可以學到更多東西，令我豐富知識，亦令我工作順利。
我所分享的事可能並不是100%對，畢竟我不是一個律師，而且我只入行了一年多，我只是分享，說錯了，就多多包包涵。
2009年11月2日，第一天上班，心裏懷著自己立下的原則
1. 給你做的事，就一定要做好；
2. 虛心受教，ＥＱ要高，要有禮貌，就算同事發癲，自己也不能受影響；
3. 要有自己的生活，有上班時間，亦要有收工時間；要工作，亦要有 life ...
信念堅持了，令我可以學到更多東西，令我豐富知識，亦令我工作順利。
我所分享的事可能並不是100%對，畢竟我不是一個律師，而且我只入行了一年多，我只是分享，說錯了，就多多包包涵。
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