窮小子還在律師樓工作, 轉眼就差不多6年了! 估不到還有人會留言問問題! 真開心! 新文章就不寫了, 因為近排工作忙 又剛生了小孩, 簡直忙過不停! 但如果, 各位網上有緣人於香港買賣樓上有任何問題! 我看到會回覆給些意見!
窮小子並不是甚麼律師, 只是一個律師樓的小文員, 給的只是個人意見! 各位要專業意見就要找專業人士了!
2015年7月30日 星期四
2013年2月23日 星期六
2011年4月2日 星期六
簽臨約後, 想加名, 點做好呢?
自從開始全力做 Handling File 後，時間已經少了很多。雖然人工沒有甚麼轉變，但學的東西，又多了。
很開心，第一次收到人留言問我問題，哈哈!估唔到我呢個 Blog 都有人睇喎!
今日我想講的是，「簽臨約後, 想加名, 點做好呢?」
買樓好多時都為落名的事煩來煩去，起初認為落一個名好，但諗諗下又想落多個，呢種情況，我已經見了很多了。
1. 如果加名的人如買家有直屬關係(即爸媽子女)，只需要在律師行做一份叫 Nomination 的文件，聲名簽臨約時所下的臨時訂金是共同附出，所以要加多個名就OK。 Nomination 都要加印花稅的，$50/$100 (視附加名的人如買家是何關係)
2. 簽定臨時買賣合約時，聲明買家係簽正式買賣合約時會有一次加名權利 （如果 Agent 願意係臨約上加 (只是加，不是刪除或更改)，Nomination 都唔洗做)
* 如果加名的人 / 改名的人和買家沒有直屬關係，政府有可能當你是「轉售 Sub-Sale」，而對你收取多一次的印花稅。
但係，唔好意為層樓落左你名好好，如果層樓要做按揭，你都會做左承按人，一樣要承擔按揭責任。
很開心，第一次收到人留言問我問題，哈哈!估唔到我呢個 Blog 都有人睇喎!
今日我想講的是，「簽臨約後, 想加名, 點做好呢?」
買樓好多時都為落名的事煩來煩去，起初認為落一個名好，但諗諗下又想落多個，呢種情況，我已經見了很多了。
1. 如果加名的人如買家有直屬關係(即爸媽子女)，只需要在律師行做一份叫 Nomination 的文件，聲名簽臨約時所下的臨時訂金是共同附出，所以要加多個名就OK。 Nomination 都要加印花稅的，$50/$100 (視附加名的人如買家是何關係)
2. 簽定臨時買賣合約時，聲明買家係簽正式買賣合約時會有一次加名權利 （如果 Agent 願意係臨約上加 (只是加，不是刪除或更改)，Nomination 都唔洗做)
* 如果加名的人 / 改名的人和買家沒有直屬關係，政府有可能當你是「轉售 Sub-Sale」，而對你收取多一次的印花稅。
但係，唔好意為層樓落左你名好好，如果層樓要做按揭，你都會做左承按人，一樣要承擔按揭責任。
2011年2月27日 星期日
Probete
長輩立下遺囑，決定離世後把物業留給後人。
但後人在先人離世後，亦需辦離手續，才能成為業權持有人。
網上見到一篇文章，講述得很詳細 ，說明的很清楚在有遺囑後沒有遺囑下，繼承人怎樣才能成為業權持有人！而且說明得很清楚甚麼是 Executor(遺囑執行人），怎樣申請Probate (遺囑認証)等等資料。
http://www.midlandu.com.hk/chi/campus/bcourse/lawtalk/note2a.shtml
但後人在先人離世後，亦需辦離手續，才能成為業權持有人。
網上見到一篇文章，講述得很詳細 ，說明的很清楚在有遺囑後沒有遺囑下，繼承人怎樣才能成為業權持有人！而且說明得很清楚甚麼是 Executor(遺囑執行人），怎樣申請Probate (遺囑認証)等等資料。
http://www.midlandu.com.hk/chi/campus/bcourse/lawtalk/note2a.shtml
2011年2月25日 星期五
2011年2月21日 星期一
送契 Deed of Gift
上一輩置業後，年紀大了或者某些需要上，有意將其物業業權轉至子女身上。不少客人會問「我想將層樓轉名，轉俾我個仔!」；
通常，遇到這種情況下，我們會問客人會以甚麼方式轉名:
1. 送契 (Deed of Gift)
2. 買賣 (Sale and Purchase)
就字面上解釋，1. 送契 Deed of Gift 就是沒有錢銀交收，而2.買賣就有錢銀交收。
因為Deed of Gift 並沒有錢銀交收，新業主其後如想用物業抵押貸款，銀行有機會因新業主當初沒有以實質金錢買樓，質疑新業主信貸能力，而拒絕借款。
當律師樓受委託代表買家買樓，主要職務就是替買家證明業權清晰 (證明 Chain of Title)，物業每次都是以契據(Deed)方式以一買一賣方式轉讓，通常以簽署屋契／樓契 (Assignemnt) 方式轉讓，同時律師樓需證明所涉及的所有文件並沒遺漏。
以 Deed of Gift 方式轉名後，新業主其後想賣樓，業權上亦有機會出現問題，令到賣不成樓。
但以買賣方式，有錢銀交收，則能完成 Chain of Title，證明業權清晰，新業主其後想借錢或賣樓亦比較容易。但唯一的弊端就是，以錢銀買賣一物業，政府要收回當時物業市價的印花稅款項。即係，因為印花稅係以樓價市價收取 (樓價 1000萬，如果你以 200萬出售給子女是不能的)，因為200萬樓，印花稅是$100，而 1000萬則是樓價的 3.75%，以太大差額賣樓，稅局有權收回印花稅差額，而且可能是涉嫌有利益輸送而給人調查。
所以，如果是轉名，就要考慮清楚方式。有時可能簡單委託律師樓承辦遺囑／平安紙，把物業留給子女，可能比生前轉名更化算。
通常，遇到這種情況下，我們會問客人會以甚麼方式轉名:
1. 送契 (Deed of Gift)
2. 買賣 (Sale and Purchase)
就字面上解釋，1. 送契 Deed of Gift 就是沒有錢銀交收，而2.買賣就有錢銀交收。
因為Deed of Gift 並沒有錢銀交收，新業主其後如想用物業抵押貸款，銀行有機會因新業主當初沒有以實質金錢買樓，質疑新業主信貸能力，而拒絕借款。
當律師樓受委託代表買家買樓，主要職務就是替買家證明業權清晰 (證明 Chain of Title)，物業每次都是以契據(Deed)方式以一買一賣方式轉讓，通常以簽署屋契／樓契 (Assignemnt) 方式轉讓，同時律師樓需證明所涉及的所有文件並沒遺漏。
以 Deed of Gift 方式轉名後，新業主其後想賣樓，業權上亦有機會出現問題，令到賣不成樓。
但以買賣方式，有錢銀交收，則能完成 Chain of Title，證明業權清晰，新業主其後想借錢或賣樓亦比較容易。但唯一的弊端就是，以錢銀買賣一物業，政府要收回當時物業市價的印花稅款項。即係，因為印花稅係以樓價市價收取 (樓價 1000萬，如果你以 200萬出售給子女是不能的)，因為200萬樓，印花稅是$100，而 1000萬則是樓價的 3.75%，以太大差額賣樓，稅局有權收回印花稅差額，而且可能是涉嫌有利益輸送而給人調查。
所以，如果是轉名，就要考慮清楚方式。有時可能簡單委託律師樓承辦遺囑／平安紙，把物業留給子女，可能比生前轉名更化算。
2011年2月20日 星期日
Joint Tenant vs Tenant in common
當兩個人或以上同事擁有該物業，可以以兩種方式持有:
1. Joint Tenant (聯權共有)
2. Tenant in Common (分權共有)
Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係 A與B 聯權持有該物業，如果一方不幸離世，物業業權就留下給餘下的一方。
Tentent in Common 即係以 百分比比率方式持有業權，主要分別是一方不幸離死，該業權會根據其遺囑分配業權，如沒立遺囑，則以法庭受予其至親的親屬。
1. Joint Tenant (聯權共有)
2. Tenant in Common (分權共有)
Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係 A與B 聯權持有該物業，如果一方不幸離世，物業業權就留下給餘下的一方。
Tentent in Common 即係以 百分比比率方式持有業權，主要分別是一方不幸離死，該業權會根據其遺囑分配業權，如沒立遺囑，則以法庭受予其至親的親屬。
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